Prejsť na navigáciu ETP MB /Správa bytových domov /Ako zmeniť správcu

Prečo a ako zmeniť správcu

Prečo zmeniť správcu ?

Podľa posledného sčítania obyvateľov, domov a bytov vykonaného v roku 2011 sa na území Slovenskej republiky nachádzalo 64.615 obývaných bytových domov (z toho v Bratislavskom kraji 10.612 obývaných bytových domov) , pričom za bytový dom sa považovala budova určená na bývanie, v ktorej boli viac ako 3 byty. V zmysle § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a NP (ďalej len „Zákon o bytoch“) je každý takýto bytový dom predmetom výkonu správy, ktorá sa realizuje vlastníkmi zvolenou formou. Keďže sme správcovská spoločnosť na tomto mieste budeme rozoberať výkon správy prostredníctvom správcu (právnická alebo fyzická osoba s ktorou vlastníci bytov v bytovom dome uzavreli zmluvu o výkone správy).

  1. DSCN0556 Správu vo väčšine vyššie uvedených bytových domov v súčasnosti vykonáva celý rad subjektov. Bytové družstvá, transformované bývalé bytové podniky na obchodné spoločnosti, novozaložené obchodné spoločnosti (s.r.o., a.s. a pod.), fyzické osoby ako predmet svojho živnostenského podnikania. V súčasnosti sa často s dešpektom pozerá na výkon správy prostredníctvom bytových družstiev či transformovaných bytových podnikov. S uvedeným názorom poznajúc objektívnu realitu nemôžeme súhlasiť, na trhu správy bytových domov je celý rad vyššie uvedených subjektov ktoré správu vykonávajú odborne zdatne a zamestnávajú pracovníkov oddaných veci a naopak existuje mnoho nových a novších správcovských spoločností, ktoré sa prezentujú prepracovaným proklientským prístupom, najvyšším možným stupňom profesionality či modernými inovatívnymi riešeniami a v skutočnosti neovládajú základnú abecedu správy bytových domov. Jednoducho bez ohľadu na právnu formu správcu, históriu vzniku správcu existujú len dobré správcovské spoločnosti a zlé správcovské spoločnosti.

  2. V právnom rámci sa výkon správy bytových domov realizuje na základe uzavretej Zmluvy o výkone správy, rozhodnutí vlastníkov bytov a NP v bytovom dome, Zákona o bytoch a ostatných všeobecne záväzných predpisoch. Tieto dokumenty a predpisy zrozumiteľne pomenovávajú povinnosti správcovskej spoločnosti na jednej strane vo vzťahu k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu (napr. nebola urobená ročná kontrola plynových rozvodov od hlavného prívodu po stúpačku, alebo ročná kontrola požiarnej ochrany a hasiacich prístrojov a pod. ) a na druhej strane vo vzťahu k jednotlivým vlastníkom bytov a NP (napr. vyúčtovanie úhrad za plnenia nebolo v zmysle § 8a ods. 2. Zákona o bytoch predložené vlastníkom najneskôr do 31.05. nasledujúceho roka za rok predchádzajúci, alebo nevymáhal vzniknuté nedoplatky od vlastníkov a pod. ) Každé profesionálne zlyhanie pri plnení povinností či zanedbanie správcovských povinností je identifikovateľné a závažnosť porušenia merateľná. Na základe týchto skutočností je možné objektívne hodnotiť činnosť správcovských spoločností.

  3. Úlohy výkonu správy sa vykonávajú prostredníctvom personálneho substrátu správcovskej spoločnosti t. j. prostredníctvom vedenia správcovskej spoločnosti a jej zamestnancov. Toto sú konkrétni ľudia, ktorí v praxi aplikujú právny rámec výkonu správy. Spôsob ako uchopia plnenie správcovských povinnosti a spôsob ako osobnostne pristúpia k vybavovaniu záležitosti týkajúcich sa správy bytových domov ale i normálnych ľudských záležitostí determinuje pohľad vlastníkov bytov v danom bytovom dome na pôsobenie správcovskej spoločnosti. Ide o subjektívnu stránku výkonu správy bytových domov.

  4. Pokiaľ správcovská spoločnosť opakovane objektívne zlyháva v plnení správcovských povinností a jej činnosť objektívne nesmeruje k náprave ani po ďalšom upozornení na existenciu pretrvávajúcich nedostatkov, správa bytových domov v tejto spoločnosti nie je systémovo zavedená a manažérsky riadená a kontrolovaná. Podľa nášho názoru v tomto prípade neexistuje šanca na zmenu a takúto správcovskú spoločnosť je lepšie zmeniť za inú.

  5. DSCN0623 Pokiaľ však správa bytových domov je vykonávaná predvídavým spôsobom a v súlade so zmluvou a právnymi predpismi a vlastníci zvažujú zmenu správcovskej spoločnosti, len kvôli subjektívnym záležitostiam výkonu správy (ľudsky si nerozumejú so zamestnancami správcu, majú inú predstavu o ich vystupovaní, inú predstavu o emocionálnom zainteresovaní vo vzťahu k záležitostiam domu, o forme vybavovania vecí, lehote vybavovania atď.) odporúčame dobre zvážiť ďalšie kroky v tomto smere. Skúste si radšej dohodnúť stretnutie s vedením správcovskej spoločnosti, podrobne na konkrétnych príkladoch predstavte čo Vám prekáža pri vykonávaní správcovských úloh a je možné, že na takomto spoločnom sedení sa vytýkané nedostatky vysvetlia, pripadne sa dohodne spôsob ako tieto deficity minimalizovať(napr. výmena poverenej osoby správcu, ekonóma a pod.).

  6. Prečo to tu tak podrobne rozoberáme ? Správa bytových domov je mimoriadne komplikovaný predmet činnosti. Manažérsky, organizačne, odborne. Primárne je upravená Zákonom o bytoch a sekundárne desiatkami iných právnych predpisov rôznej právnej sily. Zmenu správcovskej spoločnosti ako i dôvody zmeny správcovskej spoločnosti by si mali vlastníci bytov a NP v bytovom dome dôkladne a starostlivo zvážiť. Dôvod je jednoduchý, správcovských spoločností je veľa, majú znamenité marketingové aktivity, ale po uskutočnení zmeny správcovskej spoločnosti sa často stáva, že vlastníci dopadli ešte horšie ako predtým. Preto odporúčame, ak ste sa už rozhodli pre zmenu, marketing správcovskej spoločností ako i marketing vedenia správcovskej spoločnosti je síce fajn, ale iba na tomto základe sa nerozhodujte. Stretnite sa s vedením budúcej správcovskej spoločnosti, porozprávajte sa so zamestnancami ktorí by mali Váš bytový dom konkrétne na starosti, spoznajte názory na Vašu budúcu správcovskú spoločnosť od zástupcov vlastníkov z iných spravovaných bytových domov, oboznámte sa s kvalitatívnou stránkou napr. ekonomických výstupov správy domu a veľmi rýchlo zistíte s kým máte do činenia a či marketingová propagácia je v zhode s realitou.

Ako zmeniť správcu ?

Pokiaľ ste sa už definitívne rozhodli, že ďalšia zmluvná spolupráca s doterajším správcom už nie je za žiadnych okolností možná, je potrebné zmluvný vzťah ukončiť. Aj v tomto treba byť obozretný a postupovať v súlade jednak s uzatvorenou a stále platnou zmluvou o výkone správy a jednak s príslušnými ustanoveniami Zákona o bytoch. Z hľadiska Zákona o bytoch majte na pamäti nasledujúce ustanovenia :

„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo jej zánik sa schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Schválená zmluva o výkone správy alebo jej zmena, alebo jej zánik je záväzný pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak je podpísaný nadpolovičnou väčšinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcom. Správca je povinný schválenú zmluvu alebo jej zmenu doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome. Na doručovanie sa vzťahuje osobitný predpis. 12e) Zmluva o výkone správy obsahuje najmä“ (§ 8a ods. 1 Zákona o bytoch)

DSCN0680„Zmluva o výkone správy sa uzatvára so správcom písomne na neurčitý čas. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu vypovedať zmluvu o výkone správy len na základe rozhodnutia podľa § 14. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa zmluvné strany v zmluve o výkone správy nedohodnú inak. Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. (§ 8a ods. 6 Zákona o bytoch)

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým.“ (§ 14 ods. 1 Zákona o bytoch)



Chcete dostávať pravidelné informácie?
Prihláste sa do nášho newslettera ETP
Odborník je človek, ktorý vo veľmi malej oblasti urobil všetky chyby, ktorých sa je možné dopustiť. – Niels Bohr
2018 © ETP Management budov, s.r.o.
Tvorba web stránok , redakčný systém a PPC reklama od firmy AlejTech, spol. s r.o.